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我终于等到了一个更好的深圳

创投圈
2019
09/15
17:38
真叫卢梭
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深圳的变化,肉眼可见。当下研究深圳,就如同中国城市的未来那样有借鉴意义。

01

深圳的底色,差不多是在 80 年代的时候注入的,那个时候的深圳面临一个艰难的选择

香港这个城市,对于中国来说一直是一种特殊的存在,80 年代的中国百废待兴,急需要经济上的提升和补充。

所以此时此刻,学习香港必然成为最好的模式,而深圳因为和香港一江之隔,成为了最好的载体

而这个时候交通部派了一个人到深圳,袁庚。目的就是为了研究到底如何利用深圳的独特位置撬动城市的发展

那个时候,中国尚未有任何成功片区开发的经验,所有都依赖袁庚去摸索和尝试

后来起草了一份《关于充分利用香港招商局问题的请示》,从标题就可以看出当初是如何的艰难,报告中有一个有意思的对比:根据香港的城市能级,应该有类似于韩国或者台湾做出口加工区的潜力,但是香港的地价昂贵,整体推动起来困难,如果可以的话,可以在香港边上的深圳蛇口做这样的尝试

现在来看,其实是一个并非逻辑严密的推论,但是没想到的是,这样的提议很快得到中央的复批,1979 年 1 月,蛇口工业区成立

香港的土地昂贵,蛇口的土地哪里来的:填海

深圳是一个大量依赖填海而成的城市,但是我们看最浅的那一层,最开始的填海区域就来自蛇口

填海意味着凭空造城,这种最难的开发模式意味着不计代价的开发,所以我们看到当初的四通一平是这么来的,电是由香港中华电力公司供的,水是从西丽水库硬铺了一条管道接进来的,蛇口的第一条马路,只有 8 公里长,双向两车道

2 年时间一共平整土地 100 万平方米,其中征用公社土地 52 万平方米,填海造地 40 万平方米,海边防风林 8 万平方米,可供建筑厂房和其他建筑物使用的土地为 74 万平方米

这样的迅猛姿态很快的引起所有人的关注,其中就包括外资,天然的近香港的距离以及低成本的运营,很快大量外资成功进入,而这种模式后来被称之为腾笼换鸟,90 年代引入浦东陆家嘴之后被称之为搭台唱戏

当然这样迅猛的姿态也当然一起社会的关注与质疑,袁庚为加快蛇口港施工进度甚至开始实施奖励制度,这在当时被认为资本主义的萌芽

就是在这样巨大的压力下

提出了一句口号:时间就是金钱,效率就是生命

就这一句话,几乎决定了深圳未来的 40 年,效率两个字是刻在城市发展第一维度的标尺,高于金钱,等同于生命

02

后面的深圳,就像找了魔法一样,从一个默默无闻的边陲小镇到拥有 2000 万人口的现代化国际都市,GDP 也从 1.79 亿元增加到 2.24 万亿,被英国经济学人评价为全世界所有经济特区头号典范,直呼 " 深圳奇迹 "

在改革开发之前深圳只有 30 万人,因为招商蛇口的驱动以及城市经济的发展,大量的年轻人蜂拥而至深圳,这些人来自五湖四海不同地方,但都在深圳扎根生活努力奋斗

所以才有了那一句:来了就是深圳人

这么多年来的逃离北上广,任何时期都没有深圳的存在,本质上也是因为这个城市的另一个底色:包容

深圳和这里的年轻人达成了一种若有似无的默契:城中村

正是这样的城中村,在任何时代的深圳都在接纳着外来人进入,这里是年轻人最好的收容所,比如白石洲 0.6 平方公里的面积居住了约 15 万人

许多来深打拼的人选择这里为落脚点,相对低廉的房租,便利的交通和饮食,不分地域的接纳性

或许它粗糙不堪,但却能接纳一切一无所有的新手,在你还没有达到等级可以去另一片天地开疆拓土的时期,它提供了最宽容的接纳

但是最近深圳城中村改造也让不少人在质疑,会不会因此年轻人失去了最后一块靠山,从此失去扎根深圳的理由

毕竟深圳城中村用地总规模约 320 平方公里,占深圳土地总面积的 1/6,而这一些面积却承载了全市 70% 年轻人的居住需求

当然,这个时候的深圳依然没有因为质疑停留,高效同样贯穿这个城市的发展,城中村改造成为深圳这五年来最重要的动作

幸运的是,在城中村改造的区域有类似快速扩容地段价值急速提升的罗湖区蔡屋围城中村改造模板,也有类似这样,通过整治改造后,给年轻人提供更好更舒适居住环境的模板

对于深圳来说,融合创新这两种形式同时存在,依然对所有热爱深圳的人提供居住范本

面对质疑,深圳习惯用结果说话

所以对于深圳来说,包容创新,快慢节奏,这两个底色推送着这个城市快速的发展,也因为这两个注入骨子里的基因,带动深圳 39 年急速发展的 GDP 最终超越了香港

2017 年,深圳拥有 350 家上市公司,总市值 10.7 万亿,远超上海 379 家上市公司的总市值,位居全国第二,腾讯一家总市值超过上海前 12 家上市公司的市值总和

中国最大的三家民营企业:平安,华为,正威国际,全部诞生于在深圳

从此不会再有人说 " 一个小渔村还不是因为有香港 "

这一天深圳等了 39 年

深圳的牛逼并不是因为恰好拥有了腾讯华为。而是因为它是深圳,因为包容,因为创新,因为高效,因为忙碌,才必然生长出腾讯华为

03

那么现在呢,毫无疑问在当下格局里深圳和珠海都迎来了最好的机会,因为如今特别需要在香港和澳门周围激活出成功的样板

特别是深圳,被定义为社会主义示范区之后的深圳,对于未来的发展或许有更多的期待

但是现阶段的这个城市,面临着几个比较纠结的选择,第一深圳已经证明了自己敞开大门的人口政策是这个城市具备活力的根本原因,所以如今的深圳虽然已经贵为一线城市,但是确实落户政策非常方便快捷的一个城市,不挑身份不挑能力,和 30 年前的一样,来了就是深圳人

但是这个城市的地域面积却是真实的小,同样的额能级但是土地面积只有上海的三分之一北京的六分之一,这个城市用什么样的空间来承载一波又一波年轻人

深圳开始迈出了自己的第三步:加配版的城市更新

随着《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035)》、粤港澳大湾区规划纲要的出台," 先行示范区 " 意见对深圳定位的确立,这三个政策集中统一的整合了整个深圳的旧城改造,而其中的重点,就是大香蜜湖车公庙示范区

整体规划用地 15 平方公里,总体量约 2100 万㎡,规划范围横跨城央 7 区。核心商务区,现存体量约 800 万㎡,写字楼面积达 600 万㎡,将新增约 1300 万㎡混合功能物业,囊括写字楼、商业、公寓、市政配套等

不论能级还是区位,放在全中国都是旷世惊人的

而内部最核心之处的项目,毫无疑问就是 " 中洲滨海商业中心 C Future City(原中洲湾)"

这是一个位于福田核心区域的 126 万方城市综合体项目,亦是中洲未来实验室 C Future Lab 探索未来城市形态的一个实验样本,项目包含 22 万方双子塔写字楼,16 万方购物中心及街区商业,精品酒店,住宅,公寓等综合功能物业

1、7、9、11 四条地铁交汇于此,面向滨河大道,3 分钟即达广深高速入口,10 分钟可达福田中心区、南山中心等深圳核心商务区

C Future City 以 " 汇聚全球智慧,打造未来城市 " 为项目理念,不断地尝试将更多国际智慧融入城市规划、设计、运营之中,探索科技、艺术、自然等不同领域的跨界融合,不仅规划有居住,办公和商业功能,更提供多个艺术与自然的公共空间

吸引了包括 Patrick Blanc、teamLab 等艺术、科技与自然领域的全球团队参与其中,旨在构建一个超越于物理空间,给人以灵感激发的精神场域,从而打造一座满足于现代城市居民 " 物质 " 与 " 精神 " 双重需求的未来城市

深圳是中国的一场关于未来国家发展的实验,而 C Future City 是深圳的一场关于未来城市的实验

稍微看一下产品内部的细节就会感叹项目内部注入的灵魂

整体的商业动线非常的灵动和创新,竖向的设计可以让人群完全沉浸在项目之内

与此同时因为这样丰富的结构,项目内规划了多维度多主题的垂直绿化和水系的引入。

法国知名植物学家、世界垂直花园发明者 Patrick Blanc、世界一流园林设计大师户田芳树,联手打造全国规模最大、品种最多的 30000㎡都心公园,涵盖超过 2000 种植物群。

并规划有 10 大艺术独栋,7 大艺术中心,teamLab 艺术馆,数十个创新商业主题区。我们都知道北京有芳草地上海有 K11,成都有太古里,东京有六本木。而现在开始,深圳有了 C Future City

同时,C Future City 将全面引进全球最受欢迎的科技艺术团队 teamLab,为项目设计数个永久科技艺术作品,包括一个约 2000 平米沉浸式体验空间,C Future City 通过吸引全球的科技艺术资源,在深圳这座科技基因强大的城市里,尝试打开艺术与科技的边界,为深圳呈现一个别样的未来城市

再来复盘这个项目,几乎可以完美的代表深圳城市更新的 2.0,核心区位的核心产品,高容积率对应交付代表着未来生活模式的产品。而且因为这个产品的存在,整个城市东西向 CBD 资源被打通,天际线也更完美

最关键的是,对于用户来说,可以在一个项目里享受到整个深圳最美好的事物,而这也就是深圳的未来

而销售的结果也验证了这样的判断,在预售证管控的前提下,深圳 8 万元单价的公寓类产品,最近一次性开盘去化 800 套,是整个深圳表现最好的小户型公寓类产品。而往后,深圳公寓产品将只租不售

受人认可的产品,别人总是在用脚投票。首批开盘产品 35-85㎡产品已基本售罄,项目将在中秋节后计划加推一批新单位

04

最后用我的好朋友水水的一段话来作为结尾,代表我对这个城市未来的态度和想法

深圳并不完美

但如果要在中国选择一个城市来安放青春,我想那应该是深圳

青春无悔是无奈的鸡汤,青春充满后悔

深圳可以让后悔少一点

这里,没有框架,没有繁文缛节,给进取者最大自由

这里,你能用力放肆也必须懂得克制

这城市生生不息的节奏时刻提醒你,要努力不辜负它为你点亮的繁华

也不不辜负你为自己的明天付出的艰辛吃过的苦

在拼命生存,拼命赚钱向上爬的过程里

这个城市会教会你忍耐,恒心、坚韧

教会你时间的意义,拼搏的意义,自我价值的意义

这些都和钱无关,但足以影响我们的一生。

来源:真叫卢梭

THE END
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